买房时缴纳的土地出让金,房子拆了还能退吗?

2021-03-26 13:48

       你有没有这样的经历?刚买的房子缴纳了土地出让金,但没住几年,房子就被政府纳入收拆迁范围。政府按照“拆一还一”政策对你进行安置补偿,却没有退还你当时原房屋缴纳的土地出让金。

案例:

       2011年11月,凌某购买一套县医院宿舍二手房,办理过户时缴纳了土地出让金,不动产登记局颁发产权证,产权证上记载土地使用权面积是66.8平方米、土地使用类型是出让。

  2013年,刚住了两年的房子要进行危旧房改造拆迁。凌某与当地政府签订了《城市房屋拆迁安置补偿协议》,但协议中没有明确约定是否退还土地出让金。期间,凌某找当地政府咨询此事,政府工作人员口头答复:土地出让金在安置房屋时结算。

  2016年11月,凌某办理了安置房不动产权证,面积为32.03平方米,不动产登记类型为划拨。

  随后,凌某多次要求政府退还原房屋剩余年限的土地出让金,结果政府答复不予退还。无奈,凌某诉至法院要求政府退还土地出让金。

  经庭上举证质证,法院查明案件事实,原来凌某安置房土地使用类型属划拨土地是乌龙事件。不动产登记局因打印错误,误发划拨土地使用权,而不动产登记簿上记载土地使用权类型是出让。此外,凌某与政府签订了《城市房屋拆迁补偿安置协议》,协议约定采取产权调换方式安置,并对附属建(构)筑物以及临时安置等采取货币补偿。

本案争议焦点:

一、 安置房土地的性质问题?

二、土地出让金是否要退还,如要退,退多少?

      关于安置房土地的性质。《中华人民共和国物权法》规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准”。

  本案中,不动产登记局依法将凌某安置房的坐落、面积、权利主体、类型、期限等记载于不动产登记簿,登记程序合法。不动产登记簿附记栏载明:”安置户原取得的土地性质为出让类型的,土地使用权未补偿的,根据地方政策规定,其土地使用权按出让类型认定,其土地出让起始日期为安置户不动产登记发证日期”。

  故此,被告发放的不动产权证土地使用权类型与登记簿不一致的,依法应以不动产登记簿为准,确定原告安置房土地使用权类型为出让。

       关于土地出让金的退还问题,房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。首先,表现在其权利依法产生后受到法律的保护;其义务依法产生后,则受到法律的强制。其次是依法订立的协议必须认真恪守,当事人任何一方均无权擅自变更或解除。房屋拆迁时,凌某自愿选择拆一还一产权调换方式安置。政府已按约全面履行协议内容。

律师点评:

      我国国有土地使用权类型有两种,即划拨和出让。划拨是国家将土地使用权无偿支付给土地使用者使用;而出让是国家将土地使用权在一定期限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地出让金。

  如果一个划拨土地的房屋进行交易,需要向国家补缴土地出让金。本案中,凌某购买的县医院宿舍二手房,在办理过户的时候缴纳了土地出让金,可以判断其购买前房子不动产登记簿上的土地使用权类型应该是划拨土地。

  实务中,凌某的这种做法非常普遍,划拨土地上的房屋进行转让,办理过户登记前,国土局会要求先缴纳土地出让金。如果买卖合同中双方没有对土地出让金进行约定,卖方可能会基于已经交付房屋履行完合同义务而拒绝支付土地出让金。为了能够快速办下来产权证,买方可能会选择先自行缴纳土地出让金进行过户登记,然后再以诉讼的方式对出卖人进行追偿。有诉讼就有风险,法官会根据买卖合同中关于土地出让金承担的约定作出判断。

  属于出让土地使用权性质的房屋遇到征收,一般不再退还土地出让金。

  《民法典》第三百五十八条规定,“建设用地使用权期间届满前,因公共利益需要提前收回该土地的,应当依照本法第二百四十三条规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿,并退还相应的出让金”。国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十二条的规定,因公共利益需要提前收回国有土地使用权应当给予土地使用权人“适当补偿”或“相应补偿”。

  国家因公共利益需要对房屋进行征收,对被拆迁人的补偿方式有货币补偿、产权调换或者产权调换和货币补偿相结合,其中产权调换一般采用的是“拆一补一原则”。

  所以,一般土地出让金会包含拆迁补偿范围内,政府无需额外退还土地出让金给被拆迁人,除非国家与被拆迁人的《拆迁安置补偿协议》中对于土地出让金的退还作出明确规定。

  本案中,凌某的原房屋上土地使用权属于出让性质,根据当地政府的规定,因拆迁所得的拆迁安置房上的土地使用权也是出让性质。根据双方签订的《拆迁安置补偿协议》,凌某自愿选择“拆一还一”的安置补偿,政府对原拆迁房的建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权已经一并处理。因此,政府拒绝退还土地出让金的行为是合理的。